鑑定評価とは

「鑑定評価」と一言で済ませることが多いのですが、実はいくつかのタイプがあります。 これらを使い分けることで、発注者の方にとっては目的に合った低予算化が可能となる場合があります。

鑑定評価基準

「不動産鑑定評価基準」(以下、「鑑定評価基準」)は、不動産の鑑定評価を行うための統一的基準であり、評価作業における技術的な指針です。 原則的にすべての鑑定評価は、この鑑定評価基準に則っています。

鑑定評価

いわゆる一般的に「鑑定評価」といわれる場合の評価です。不動産は様々な種別(住宅地・商業地・工業地等)と類型(更地・借地権・建物とその敷地・区分所有建物等)の組み合わせから構成され、建物もその用途(戸建住居・共同住宅・事務所・店舗等)も多様なために、それぞれの不動産の種別・類型・建物の用途の組み合わせは多種となります。 これら多種の不動産について、依頼目的等の違いにより様々なパターンの鑑定評価が存在します。

証券化不動産の鑑定評価(「各論第3章」)

上記の一般的な「鑑定評価」の特殊なものとして「証券化不動産の鑑定評価」があります。これはJ-REIT等の不動産投資信託が運用不動産を取得する場合に適用されるものです。 その趣旨は、不動産の証券化の拡大に伴う投資家保護にあります。 これら投資法人が運用不動産を新規取得する場合の価格が適正かどうか、保有中の不動産の時価評価がどうかを投資家のために第三者として価格判定することが要求されます。このため一般的な「鑑定評価」より更に精緻さを求めた評価と言えます。

価格調査(「鑑定評価基準」に則らない評価とは)

「鑑定評価」や「証券化不動産の鑑定評価」では、「鑑定評価基準」の全ての項目に則った評価が義務付けられており、その作業に費やす評価作業量も多大となりがちで、そのために鑑定報酬も高くならざるを得ないという事情があります。 「価格等調査」(以下、「価格調査」)は、その依頼目的に合致する範囲で「鑑定評価基準」に則らなくてもよい評価ということができます。 「鑑定評価」とは明確に区別されるものですから適用にあたっては注意が必要です